2017年3月，原告王某与被告马某在经纪公司的居间下，就位于北京市西城区的某房屋签署了《存量房屋买卖合同》及补充协议。

买卖合同中约定：房屋整体作价695万，买受人支付定金10万元，拟贷款264万元。

补充协议中约定：

1.甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为陶然亭小学的学区房，且学区名额未被使用。

2.如甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。

3.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

2017年4月，王某告知马某5日内办理网签，马某通过微信向王某表达了因支付首付款困难的解除合同意愿，至此，双方的交易停止于网签阶段。

2018年4月，经鉴定机构评估，涉案房屋价值时点2017年11月13日的市场价值为501万元。

此外，该房屋的《房屋所有权证》上记载的房屋性质为房改房（成本价）。

首先，3.17新政实施后，被告属于“二套房”客户，首付比例从60%增加至80%，房屋被认定为“非普通住宅”，导致被告无法办理银行按揭贷款。

为避免双方因此情势变更的发生遭受经济损失，被告在第一时间通知了原告及第三人，终止了房屋买卖合同。

因此，被告认为房屋买卖合同应予以解除，原告应退还被告10万元定金。

其次，原告要求被告支付违约金139万元没有事实及法律依据。

房屋买卖合同解除并非因被告根本违约造成，而是出现了“3.17新政”这样不可归责于当事人的公共政策事由致使。

新政“认房又认贷”以及“非普通住宅”规定出台后，对被告的履约能力产生重大影响，导致合同无法继续履行而解除。

1.被告的行为是否构成根本违约？

王某与马某在真实意思表示支配下，签署了《存量房屋买卖合同》及补充协议，且内容不违反法律、法规，因此是有效的，双方均应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。

但是，马某在尚未办理完网签的情况下，仅因个人理解受政策影响，以将无法提供合同约定的贷款额度为由，要求解除合同，显失审慎。

实际上，涉案房屋属于已购公房，属于政策性房屋，马某的贷款额度依然适用新政前的贷款额度。

因此，马某构成根本违约，王某要求解除合同并支付违约金的主张合情合理。

2.法院为什么没有支持原告提出的支付139万元违约金、同时补偿房屋差价损失的请求？

马某不进行网签、通知王某解除合同等，构成以自己的行为表明不再履行合同义务，在此情况下，王某亦可采取措施及时止损。

因此，法院没有采用合同中约定的房屋成交价款的20%作为违约金，而是综合当事人的违约程度、损失情况，以及考虑房屋的居住属性、价格存在市场波动等，酌定违约金数额。

此外，当事人在合同中约定的违约金，是建立在当事人对违约损失的预估基础上。合同约定的违约金以总价款20%计算，足以弥补损失，王某要求马某既偿付违约金又赔偿房屋差价损失，是缺乏法律依据的。

3．为什么王某要返还马某定金10万元？

在合同纠纷中，违约金条款和定金罚则是由守约方择一适用的。

本案中，原告王某在案件审理过程中未主张适用定金罚则，而是请求被告支付违约金，因此在合同解除后，原告应当退还定金。